「廿日市の実家を相続したけれど、誰も住まない空き家をどう処分すればいいのだろう」。そんな悩みを抱える方は、年々増えています。相続した空き家は、放置するほど税金や管理の負担が重くなりがちです。しかも2024年からは相続登記が義務になり、対応を先延ばしにできなくなりました。この記事では、空き家の相続と処分の進め方を、廿日市の行政書士がやさしく整理します。
空き家の相続で処分を急ぐべき2つの理由
なぜ空き家の処分を急ぐ必要があるのでしょうか。理由は大きく2つあります。放置による法的な義務と、税金の負担増です。まずは、この2点から押さえていきましょう。
相続登記は3年以内が義務（2024年4月から）
最初に知っておきたいのが、相続登記の義務化です。2024年4月1日から、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、登記の申請が必要になりました。正当な理由なくこれを怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。詳しくは法務省「相続登記の申請義務化」をご覧ください。つまり、空き家をそのままにしておくと、処分どころか過料のリスクまで生じてしまうのです。なお、登記そのものの手続きは司法書士が担当します。
放置で固定資産税が最大6倍になることも
次に大きいのが、固定資産税の問題です。住宅が建つ土地には「住宅用地の特例」があり、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。ところが、2023年12月施行の改正空家法により、「管理不全空家」や「特定空家」に指定されて市から勧告を受けると、この特例が外れてしまいます。結果として、土地の固定資産税が最大6倍にはね上がることもあるのです。制度の背景は国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」で確認できます。したがって、危険な空き家ほど早めの対応が家計を守ることにつながります。
廿日市で相続した空き家の処分方法4つ
それでは、相続した空き家は具体的にどう処分すればよいのでしょうか。主な選択肢は、次の4つです。ご家庭の事情に合わせて選びましょう。
①売却する｜空き家の3000万円特別控除
もっとも一般的なのが売却です。買い手がつけば現金化でき、管理の手間からも解放されます。さらに、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が使え、譲渡所得から最大3000万円を控除できます。対象は昭和56年5月31日以前に建てられた家屋で、売却代金は1億円以下、相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたことなどが条件です。適用期限は令和9年12月31日までの売却で、相続開始から3年目の年末までに譲渡する必要があります。要件は国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご確認ください。ただし、売買の仲介は不動産会社、税額の計算は税理士と連携して進めます。
②解体して更地にする
建物が古く、買い手がつきにくい場合は、解体して更地にする方法があります。更地にすれば土地として売りやすく、後述する国庫帰属制度の前提も整います。もっとも、更地には住宅用地の特例が適用されないため、固定資産税は上がる点に注意が必要です。加えて、解体費用も決して安くはありません。そこで廿日市市では、老朽化して倒壊のおそれのある空き家の除却を対象とした補助制度が用意されています。
③相続土地国庫帰属制度で国に返す
売ることも貸すこともできない土地なら、国に引き取ってもらう選択肢もあります。2023年4月に始まった相続土地国庫帰属制度です。相続や遺贈で得た土地を、一定の負担金を納めて国庫へ帰属させられます。ただし、建物がある土地は対象外なので、まず解体が必要です。境界が不明な土地や、担保が付いた土地も引き取ってもらえません。審査手数料は土地一筆あたり14,000円、負担金は原則20万円が目安です（土地の種類や面積で変わります）。制度の詳細は法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」をご覧ください。
④相続放棄する
そもそも空き家を相続したくない場合は、相続放棄という手もあります。ただし、放棄すると預貯金など他の財産も一切受け取れなくなります。しかも相続放棄には、「自分が相続人になったことを知ってから3か月以内」という期限があります。この期限を過ぎたときの考え方は、相続放棄の期限が過ぎたらどうするの記事で詳しく解説しています。
| 処分方法 | 向いているケース | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 売却 | 買い手が見込める空き家 | 3000万円控除は要件・期限あり |
| 解体・更地 | 建物が古く危険な空き家 | 費用負担・固定資産税の増加 |
| 国庫帰属 | 売れない土地を手放したい | 建物は不可・負担金が必要 |
| 相続放棄 | 財産全体を引き継ぎたくない | 3か月の期限・他の財産も放棄 |
廿日市市の空き家に使える支援制度
処分を進めるうえで、廿日市市独自の支援制度も心強い味方になります。たとえば「空き家バンク」は、中山間地域などの空き家を、市が買い手・借り手に紹介する仕組みです。さらに「空き家活用支援補助金」では、相続整理や表題登記の費用、家財の整理、改修工事などに補助が受けられます。補助率は原則2分の1で、家財整理なら最大20万円、改修工事なら最大40万円が目安です。ただし、市街化区域外にある空き家バンク登録物件などの要件があります。窓口は市の住宅政策課です。制度の最新情報は廿日市市の公式サイトでご確認ください。
空き家の相続と処分でよくある質問
行政書士には何を頼めますか？
行政書士は、遺産分割協議書の作成や、相続人を確定するための戸籍収集、財産目録づくりなど、相続手続きの書類面をサポートします。一方で、不動産の名義変更（相続登記）は司法書士、相続税の申告は税理士が担当します。だからこそ当事務所では、各分野の専門家と連携しながら、窓口として一括でお手伝いします。何から始めるか迷ったら、相続手続きは何から始める？もご覧ください。
相続放棄すれば管理義務もなくなりますか？
必ずしもそうとは限りません。相続放棄をしても、その空き家を現に占有していた場合は、次に管理する人が決まるまで一定の保存義務が残ることがあります。したがって、放棄したから安心とは言い切れない点に注意しましょう。
兄弟の共有名義のままでも大丈夫ですか？
あまりおすすめはできません。共有のままだと、売却や解体をするたびに全員の同意が必要になります。しかも世代が下るほど共有者が増え、話がまとまりにくくなります。そのため、早い段階で誰が引き継ぐかを決めておくことが大切です。相続人の調べ方は相続人の調べ方・戸籍の集め方で解説しています。
広島・廿日市で空き家の相続と処分にお困りなら
相続した空き家は、放置するほど税金も管理の負担も膨らみます。とはいえ、売却・解体・国庫帰属・相続放棄と、選べる道はいくつもあります。だからこそ、早めに方針を固めておくことが、結果として費用も手間も抑える近道になります。
行政書士江島世鉉事務所では、広島県廿日市市を中心に、遺産分割協議書や相続関係説明図の作成、戸籍の収集など、空き家の相続手続きをトータルでサポートします。登記や税務は司法書士・税理士と連携するため、窓口はひとつで安心です。まずはお気軽にご相談ください。LINEからのお問い合わせも受け付けています。
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